Договор ренты пожизненного содержания с иждивением, на первый взгляд кажется надежным способом получения поддержки в обмен на недвижимость, но нередко становится инструментом для злоупотреблений.

Из журналистского расследования нашего издания можно убедиться, что даже при нотариальном удостоверении таких договоров собственники жилья могут столкнуться с нарушением условий, финансовыми потерями и лишением необходимых средств к существованию.

Суть дела

Пожилая женщина была вынуждена обратиться к юристам после того, как ее сын переписал двухкомнатную квартиру в Москве на имя знакомого. Примерная стоимость имущества оценивалась в 15 миллионов рублей.

По словам пострадавшей, ее 49-летний сын проживал в квартире один, не работал, когда его знакомый предложил переоформить объект на него, чтобы одинокого мужчину якобы не обманули «черные риелторы». Также обещал помогать деньгами на еду, лекарства, коммуналку. Хозяина такой вариант устроил, он посчитал сделку в виде договора ренты пожизненного содержания с иждивением безопасной.

Юрист Кристина Каганюк объяснила, что договор ренты пожизненного содержания с иждивением — это соглашение о передаче недвижимого имущества (земля, дом, квартира) одной стороне, плательщику ренты (в данном случае знакомому), в обмен на материальное содержание в натуре получателя ренты (в данном случае сына), то есть обеспечение питанием, одеждой, уходом, иной необходимой помощью, какую стороны договора определяют при его заключении.

«Стоит отметить, что существует договор ренты без пожизненного содержания с иждивением. Вместо постоянного ухода в натуре, плательщик ренты оплачивает лишь ежемесячные платежи в оговоренном размере. В том и другом случае договор удостоверяется у нотариуса и прекращает свое действие после смерти. Таким образом переход права собственности к плательщику ренты осуществляется в день регистрации договора в Росреестре, но распорядиться он данным имуществом не может пока не снято обременение с объекта по факту смерти изначального собственника», — уточнила юрист.

В случае с ее доверителем был заключен именно договор пожизненного содержания с иждивением. Была оговорена сумма содержания в размере не менее двух прожиточных минимумов на душу населения по городу Москва.

Изначально знакомый перечислял деньги, периодически звонил, интересовался здоровьем, но спустя 8 лет перестал делать какие-либо перечисления, пояснив, что настали тяжелые времена и помогать не может.

«Я думаю, мужчина рассчитывал на то, что из-за слабого здоровья мой доверитель так долго не проживет, и он через 5-6 лет станет полноправным собственником квартиры в Москве буквально за сущие копейки. Для понимания — за 8 лет знакомый должен был по договору осуществить содержание с иждивением моего доверителя на общую сумму 4 миллиона рублей. Он же перевел за это время менее 2 миллионов, а главное по своей инициативе заменил содержание с иждивением в натуре обычными переводами, что грубо нарушало условия договора», — подчеркнула Каганюк.

В итоге с 2024 года ее доверитель остался без денег, без содержания, без ухода, его престарелая мать вынуждена была тратить свою пенсию на еду для сына, лекарства для него, оплачивать коммунальные услуги.

Судебное разбирательство

В итоге было подано исковое заявление в суд с требованием о расторжении договора и возврате квартиры доверителю. Знакомый в статусе ответчика возражал против удовлетворения иска, в суд принес расписки за все 8 лет, где пострадавший собственноручно писал и подписывал, что получал по 27792 рублей.

«Но мой доверитель не получал этих денег никогда, подписывал эти расписки по просьбе ответчика, поскольку тот ему пояснял, что по договору так положено. Учитывая факт наличия расписок, доказать отсутствие фактического получения денег было почти нереально. Я строила стратегию на том, что ответчик без заключения дополнительного соглашения к договору заменил иждивение в натуре на платежи, причем платежи были в разы меньше, чем предполагались траты на уход по договору. Кроме того с 2024 года вообще прекратились какие-либо переводы, то есть ответчик оставил моего доверителя на голодную смерть. И так бы и случилось, если бы не его мама, которая забила тревогу», — указала юрист.

Спустя 8 месяцев судебного процесса, у истца стало сильно ослабевать здоровье. Все опасались, что он не доживет до вынесения решения, которое еще должно вступить в законную силу. Было понятно, что сторона ответчика будет подавать апелляционную жалобу, и все может затянуться на 1.5-2 года.

Кристина Каганюк, обговорив с доверителем и его мамой риски, приняла решение договариваться о мировом разрешении спора. Был предложен консенсус — «мы отдаем обратно все, что было перечислено за 8 лет», ответчик при этом признает иск, и квартира возвращается.

«Ответчика я убеждала это сделать с точки зрения его выгоды, потому как по закону, если бы суд признал нарушения договора и расторг его, мы не должны бы были возвращать ни копейки, несмотря на то, что ответчик платил что-то. То есть он бы просто потерял свои деньги и не получил бы квартиру. Идя на мировую, мы, конечно, осознавали, что теряем деньги около 2 миллионов рублей, но зато точно получаем квартиру обратно, причем здесь и сейчас, спор прекращается. Тем более, мы опасались за здоровье доверителя», — пояснила юрист.

В итоге мировое соглашение было подписано, квартира возвращена в собственность доверителя. Стратегия по мирному урегулированию оказалась лучшим решением в этом споре. Да, пострадавшему фактически пришлось вернуть деньги, которые он получил за 8 лет, но главным результатом стал возврат квартиры.

«В объявлениях на Авито я не раз видела объявления от бабушек и дедушек, которые предлагают отдать свою квартиру за договор ренты, рассчитывая на уход, содержание, в том числе на похороны с почестями. Но наши пенсионеры не ожидают, что договор может грубо нарушаться «спасителем», а сил, денег и времени на борьбу с таким нарушителем попросту не будет и придется жить уже в новых условиях», — заключила Каганюк.